Contrat de bail au Maroc (loi 67-12) : le guide et le modèle gratuit

Au Maroc, la location d'un logement pour plus de 30 jours relève de la loi n° 67-12, entrée en vigueur en 2014. Elle impose trois choses que beaucoup de bailleurs ignorent : un bail écrit, une date certaine et un état des lieux à l'entrée comme à la sortie. Ce guide reprend, rubrique par rubrique, ce que votre contrat de location doit contenir et pourquoi. Le modèle Word prêt à remplir, avec son état des lieux et son reçu de loyer, vous est envoyé par e-mail.

Ce que la loi 67-12 impose

La loi s'applique aux logements loués, vides ou meublés, pour une durée de plus de 30 jours, ainsi qu'à leurs annexes : cave, garage, terrasse, jardin (art. 1). La location de courte durée n'entre pas dans son champ.

Le bail doit être écrit et avoir une date certaine (art. 3). Il mentionne au minimum :

• l'identité, la profession et le domicile du bailleur et du locataire, et celle du mandataire si l'un d'eux se fait représenter ;
• la désignation du logement, de ses annexes, de leur usage, et des équipements réservés au locataire ;
• le montant du loyer et la fréquence de paiement ;
• les charges que paie le locataire ;
• le mode de paiement convenu ;
• les obligations particulières de chaque partie.

Tout le reste se négocie librement, dans les limites de la loi (art. 2).

La date certaine : le détail qui protège le bailleur

Un bail signé entre particuliers fait foi entre eux, mais sa date n'est opposable aux tiers qu'à certaines conditions, fixées par le Code des obligations et des contrats (art. 425). Les plus courantes :

• la légalisation des signatures, au Maroc ou à l'étranger ;
• l'enregistrement du bail ;
• une signature électronique sécurisée.

L'enjeu est concret. La procédure rapide de recouvrement des loyers impayés prévue par la loi n'est ouverte qu'au bailleur dont le bail est écrit et doté d'une date certaine (art. 22). Sans elle, il faut passer par la voie ordinaire, plus longue.

Même exigence pour l'état des lieux : il doit lui aussi avoir une date certaine (art. 8).

Rubrique par rubrique : ce que votre bail doit dire

Les parties. Nom, profession, domicile et pièce d'identité de chacun. Si le propriétaire se fait représenter, le bail identifie le mandataire et la procuration qui l'autorise.

Le logement. Adresse, étage, numéro, surface, composition, annexes comprises, et la liste des équipements réservés au locataire. Précisez s'il est loué vide ou meublé, et à quel usage.

La durée. Elle est libre. Mais un point surprend souvent : quelle que soit la clause écrite, le bail ne prend fin qu'après un congé donné selon les règles de la loi (art. 44). Un bail « d'un an » ne s'éteint donc pas tout seul au bout d'un an.

Le loyer. Montant en chiffres et en lettres, date d'échéance et mode de paiement. Un virement sur un compte au Maroc laisse une trace de chaque paiement.

Les charges. Ce sont les sommes liées aux services nécessaires à l'usage du logement (art. 12). Le bail dit lesquelles le locataire paie : eau, électricité, quote-part de syndic, par exemple.

Le dépôt de garantie. Il est plafonné à deux mois de loyer et doit être rendu dans un délai d'un mois au plus après la remise des clés, déduction faite des sommes dues et justifiées (art. 20). Les parties peuvent convenir qu'il couvrira les derniers mois de loyer.

La révision du loyer. Pas de hausse avant trois ans à compter du bail ou de la dernière révision, et une hausse limitée à 8 % pour un logement (art. 32 à 34). Une clause d'augmentation annuelle ne respecte pas ce cadre. À l'inverse, le locataire peut demander une baisse du loyer si des circonstances affectent l'usage du logement (art. 36).

Les réparations. Le bailleur entretient le logement et assure les réparations nécessaires (art. 10). Le locataire prend en charge les réparations locatives que la loi énumère : portes, fenêtres et serrures des parties qu'il utilise seul, installations électriques intérieures, carrelage, peinture, rideaux et volets, robinetterie et sanitaires (art. 19). Si des travaux urgents s'imposent, le locataire doit les laisser faire. S'il est privé de son logement plus de trois jours, il peut demander la résiliation du bail ou une réduction du loyer (art. 17).

Les transformations. Le locataire ne transforme rien sans l'accord écrit du bailleur (art. 15).

La sous-location. Elle est interdite sans l'accord écrit du bailleur, daté de manière certaine, sauf si le bail l'autorise (art. 39).

La vente du logement. Si vous vendez, le bail continue avec le nouveau propriétaire, aux mêmes conditions (art. 4). C'est aussi à savoir quand vous achetez un bien déjà loué.

L'état des lieux : obligatoire, et jamais « bon état »

L'état des lieux est obligatoire à l'entrée et à la sortie du locataire, et il s'annexe au bail (art. 7). La loi précise sa forme : écrit, daté de manière certaine, détaillé, et sans formules du type « bon état » ou « état moyen » (art. 8).

Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en état d'être utilisé (art. 8), sans autre précision. Au départ du locataire, il devient alors difficile pour le bailleur de justifier une retenue sur le dépôt de garantie.

La bonne méthode consiste à décrire ce qu'on voit, élément par élément : le matériau, le défaut, son emplacement. Une fissure de 20 cm au-dessus de la fenêtre du salon est une preuve. « Murs corrects » n'en est pas une. Photographiez chaque pièce et datez les photos.

Le reçu de loyer

À chaque paiement, le bailleur remet au locataire un reçu signé qui détaille les sommes et distingue le loyer des charges (art. 11). Le paiement se prouve aussi par le moyen convenu au bail, un virement par exemple, s'il couvre la totalité du loyer et des charges.

Fin du bail : ce que le bailleur peut faire

Pour récupérer son logement, le bailleur adresse un congé. La loi l'encadre de près (art. 45 et 46) :

• il repose sur un motif sérieux et légitime : reprise pour habiter soi-même ou loger un proche désigné par la loi, démolition ou travaux imposant le départ, retard de paiement ;
• il indique le motif, vise l'ensemble du logement et laisse au moins deux mois au locataire.

La reprise pour habiter suppose, entre autres, d'être propriétaire depuis au moins 18 mois (art. 49). Selon les cas, un congé validé en justice peut aussi coûter au bailleur une indemnité et les frais de déménagement du locataire (art. 51). Avant d'envoyer un congé, faites-vous conseiller par un professionnel du droit.

De son côté, le locataire qui se maintient dans les lieux après la fin du bail s'expose à une indemnité d'occupation fixée par le tribunal (art. 13).

Loyers impayés : la procédure prévue par la loi

En cas d'impayé, la loi prévoit une procédure spécifique (art. 22 à 27). Le bailleur demande au président du tribunal de première instance l'autorisation d'adresser une injonction de payer au locataire. Celui-ci dispose d'au moins quinze jours pour régler. S'il ne paie pas, le bailleur peut demander au tribunal la résiliation du bail (art. 56).

Deux conditions pratiques en découlent : un bail écrit avec date certaine, et des reçus ou des virements qui permettent de dater chaque paiement. Pour engager la procédure, adressez-vous à un avocat ou à un huissier de justice.

Louer depuis l'étranger

Beaucoup de propriétaires marocains résidant à l'étranger louent sans être sur place. Trois précautions rendent le bail plus solide à distance :

• une adresse au Maroc où le locataire peut vous adresser tout courrier et toute notification ;
• un contact local pour l'accès au logement (visites, dépannages, remise des clés), dont le bail précise qu'il n'a aucun pouvoir de vous représenter ;
• un loyer payé par virement sur votre compte au Maroc.

Si ce proche doit signer, encaisser le loyer ou donner congé en votre nom, il lui faut une procuration. Les règles ont changé en 2026 : procuration immobilière au Maroc, ce qui a changé. Pour l'organisation au quotidien, voir gérer son bien au Maroc à distance.

Pour signer vous-même depuis l'étranger, la légalisation de signature au consulat est l'un des moyens de donner date certaine au bail (Code des obligations et des contrats, art. 425).

Ce que ce modèle ne couvre pas

• La location de courte durée, hors du champ de la loi 67-12. Sur ce choix, voir location longue durée ou Airbnb à Casablanca.
• Les locaux commerciaux, régis par un autre texte.
• La colocation et la sous-location.
• La fiscalité des loyers : voir la fiscalité immobilière au Maroc pour les MRE. Pour savoir ce que le loyer rapporte vraiment, voir la rentabilité nette locative au Maroc.

Questions fréquentes

Le bail doit-il obligatoirement être écrit ?

Oui. La loi 67-12 impose un bail écrit, avec une date certaine (art. 3).

Faut-il faire légaliser le bail ?

La loi exige une date certaine, pas un moyen précis. La légalisation des signatures est la voie la plus courante ; l'enregistrement ou une signature électronique sécurisée en sont d'autres (Code des obligations et des contrats, art. 425).

Faut-il enregistrer le bail ?

Oui. Le Code général des impôts soumet les baux d'immeubles à l'enregistrement (art. 127), dans les trente jours de leur date (art. 128), au droit fixe de 200 dirhams (art. 135). L'enregistrement donne aussi au bail sa date certaine (Code des obligations et des contrats, art. 425).

Quel est le montant maximum du dépôt de garantie ?

Deux mois de loyer. Il est rendu dans un délai d'un mois au plus après la remise des clés (art. 20).

Le propriétaire peut-il augmenter le loyer chaque année ?

Non. Une hausse n'est possible qu'après trois ans, et elle est plafonnée à 8 % pour un logement (art. 32 à 34).

Un bail à durée déterminée prend-il fin tout seul ?

Non. Selon l'art. 44, le bail ne prend fin qu'après un congé, quelles que soient les clauses du contrat. Le congé du bailleur doit être motivé et laisser au moins deux mois au locataire (art. 45 et 46).

Quel préavis pour le locataire qui veut partir ?

La loi 67-12 n'en fixe aucun : ses règles de congé (art. 45 et 46) ne visent que le bailleur. C'est donc au bail de prévoir le délai de préavis du locataire et la manière de le donner (art. 2).

Un bail signé avant 2014 reste-t-il valable ?

Oui. La loi 67-12 s'applique aux baux en cours, et ceux conclus avant son entrée en vigueur restent valables même s'ils ne respectent pas ses exigences de forme (art. 3). Les parties peuvent à tout moment signer un nouveau bail qui les respecte (art. 74).

Que devient le bail au décès du locataire ?

Il continue au profit du conjoint, des ascendants ou descendants au premier degré, des bénéficiaires d'un legs obligatoire, ou de l'enfant recueilli en kafala, s'ils vivaient effectivement avec lui (art. 53). À défaut, le bail prend fin de plein droit (art. 55).

La loi 67-12 s'applique-t-elle à une location Airbnb ?

Non pour une location de 30 jours ou moins : la loi ne vise que les locations de plus de 30 jours (art. 1).

Peut-on signer le bail depuis l'étranger ?

Oui. La légalisation de signature faite à l'étranger, au consulat par exemple, compte parmi les moyens de donner date certaine au bail (Code des obligations et des contrats, art. 425).

Que se passe-t-il si le logement est vendu pendant le bail ?

Le bail continue avec le nouveau propriétaire, aux mêmes conditions (art. 4).

Ce guide et ce modèle sont fournis à titre informatif. Ils ont été rédigés à partir du texte de la loi n° 67-12 et n'ont pas été relus par un avocat ou un notaire. Ils ne constituent pas un conseil juridique : adaptez-les à votre situation et faites-les vérifier par un professionnel du droit si nécessaire. Source : loi n° 67-12, Bulletin officiel n° 6208 du 28 novembre 2013.