Simulateur de rentabilité locative au Maroc
Ce simulateur calcule ce qu'un bien locatif au Maroc vous coûte à l'achat, et ce qu'il rapporte en brut, à partir de vos chiffres.
Le résultat s'affiche pendant que vous saisissez. Quatre chiffres :
- Le prix de revient total de l'achat (prix du bien, notaire, frais d'agence, travaux, ameublement, frais de dossier, courtage) et le besoin en cash qu'il implique.
- La mensualité de votre crédit, assurance emprunteur comprise.
- Le cash-flow brut mensuel, loyer encaissé moins mensualité.
- Le rendement brut sur le prix de revient, la base de toute analyse sérieuse.
Gratuit, sans inscription, résultat immédiat.
Les hypothèses de calcul sont détaillées et modifiables dans le volet des hypothèses du calculateur.
Calculez la rentabilité locative de votre bien
Conditions observées à la mi-2026, indicatives et négociables. Modifiez-les si votre banque vous a donné d'autres chiffres.
Du prix du bien.
Du montant emprunté.
Pour les équivalents en euros affichés plus bas.
Loyer annuel rapporté au prix de revient, et non au prix affiché.
Simulation indicative, à partir des chiffres saisis et des hypothèses ci-dessus : elle ne remplace pas une offre de crédit ni une analyse de votre situation.
CE QUE LE GRATUIT NE FAIT PAS
Ce que ce simulateur ne calcule pas
Le rendement brut est un point de départ. Trois questions restent ouvertes : c'est le sujet de l'analyse détaillée, plus bas.
L'ÉTAPE SUIVANTE
Recevez l'analyse détaillée de votre projet sous 48 heures ouvrées
Je reprends votre simulation et je vous envoie un document écrit, pas un appel commercial, avec trois choses que le gratuit ne calcule pas :
- 1 la rentabilité nette réelle de votre projet ;
- 2 le cash-flow après crédit et impôts, et ce qu'il devient sur dix ans ;
- 3 mon avis écrit.
Gratuit, sous 48 heures ouvrées, sans engagement.
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Analyse rédigée et envoyée par Youssef Tlemçani, conseiller en investissement
immobilier à Casablanca, Rabat et leurs environs.
Ou écrivez-moi directement sur WhatsApp →
Les hypothèses du simulateur, et pourquoi elles sont réglées ainsi
Les valeurs par défaut reposent sur les dossiers que j'observe en 2026.
Voici les principales, et ce qui les justifie.
Toutes se modifient si votre situation diffère, sauf le courtage, qui se calcule seul d'après le montant emprunté.
Le financement
L'apport par défaut est de 15 %. C'est un profil salarié solide, capable d'obtenir de bonnes conditions, et je l'affiche comme tel : c'est un cas favorable.
En règle générale, un crédit couvre jusqu'à 80 % du bien, soit environ 20 % d'apport. Dans certains cas, une banque finance jusqu'à 108 %, soit le prix du bien et les frais d'acquisition. C'est exceptionnel, réservé à certains profils salariés et étudié dossier par dossier : ne le prenez pas comme règle. Si vous pensez relever de ce cas, écrivez-moi sur WhatsApp, je vous dis en quelques lignes si votre profil peut y prétendre.
La durée par défaut est de 20 ans.
Les taux appliqués sont des conditions observées à la mi-2026, indicatives et négociables selon la situation de chaque acheteur.
Le bien et sa location
Les frais de notaire et d'enregistrement sont comptés à 8 % du prix, l'hypothèse prudente que je retiens dans tous mes calculs.
L'ameublement se préremplit à 1 000 MAD/m² d'après la surface saisie, et cesse de bouger dès que vous le corrigez à la main. C'est une estimation prudente, mais l'ameublement dépend toujours des goûts et du budget de chacun.
La vacance locative par défaut est d'un demi-mois par an, soit 11,5 mois de loyer encaissés sur 12 : un calcul qui suppose douze mois sur douze décrit un scénario, pas une réalité. Elle joue sur le loyer encaissé et sur le cash-flow, pas sur le rendement brut, qui se calcule sur le loyer annuel plein.
Les frais d'agence sont à 0 % par défaut, parce que le simulateur part d'un achat sans intermédiaire payant ; passer par une agence coûte en moyenne 3 % TTC au Maroc, à saisir dans le champ si c'est votre cas.
Acheter seul ne revient pas toujours moins cher : le vrai coût d'une recherche menée seul se compte aussi en voyages, en congés et en erreurs de prix.
Les équivalents en euros sont convertis à 1 EUR = 10,85 MAD.
Comment lire le résultat de votre calcul de rentabilité locative
Le chiffre mis en avant est le rendement brut sur le prix de revient : le loyer d'une année rapporté à tout ce que le bien vous a coûté, et non au seul prix de l'annonce.
À côté, un encadré affiche le même loyer rapporté au prix affiché, celui que les annonces mettent en avant.
L'écart entre les deux n'est pas une nuance de méthode, c'est le coût réel de l'opération.
Sur l'exemple chargé par défaut, un bien à 1 000 000 MAD de 50 m² loué 6 000 MAD par mois, le calcul donne 6,31 % sur le prix de revient contre 7,20 % au prix affiché.
La mensualité et le cash-flow, eux, ne parlent que du crédit.
Sur ce même exemple, la mensualité s'établit à 5 859 MAD assurance comprise, et le cash-flow brut mensuel à −109 MAD : le loyer encaissé ne couvre pas tout à fait l'échéance.
Un cash-flow négatif n'est pas un signal d'alarme en soi, c'est un effort d'épargne mensuel.
La question n'est pas de savoir s'il existe, mais si vous pouvez le tenir sur toute la durée du crédit.
Aller jusqu'au net
Ce simulateur s'arrête au brut, et c'est volontaire.
Un rendement brut compare un loyer à un prix : il ne dit rien des charges de détention, de la fiscalité locale ni de l'impôt sur les loyers.
Deux biens affichant le même rendement brut peuvent laisser des sommes nettes très différentes à la fin de l'année.
Le passage du rendement brut au net se calcule bien par bien, et c'est précisément là-dessus que j'accompagne mes clients : écrivez-moi sur WhatsApp.
Pour comprendre la mécanique, lisez mon article sur la rentabilité nette locative au Maroc.
Pour l'appliquer à votre projet, c'est l'objet de l'analyse détaillée proposée plus haut sur cette page.
Questions sur le simulateur
Pourquoi l'apport par défaut est-il de 15 %, et pas 20 % ?
15 % correspond à un profil salarié solide, capable d'obtenir de bonnes conditions : c'est un cas favorable, affiché comme tel. En règle générale, un crédit couvre jusqu'à 80 % du bien, soit environ 20 % d'apport, à amener en devises. Modifiez le champ pour votre situation.
Pourquoi les frais d'agence sont-ils à 0 % par défaut ?
Parce que le simulateur part d'un achat sans intermédiaire payant, pour isoler le coût du bien lui-même. Passer par une agence coûte en moyenne 3 % TTC au Maroc : saisissez ce taux dans le champ Frais d'agence si c'est votre cas.
Le taux de crédit affiché est-il garanti par une banque ?
Non. C'est une estimation calculée selon la durée de votre crédit, à partir de conditions observées à la mi-2026, indicatives et négociables. Votre banque peut proposer autre chose selon votre profil : saisissez son taux dans le champ Taux du crédit TTC.
Pourquoi le simulateur ne calcule-t-il pas la rentabilité nette ?
Parce que la rentabilité nette dépend de vos charges réelles et de votre situation fiscale, des informations que ce formulaire ne recueille pas. C'est ce que couvre l'analyse détaillée que je propose sur cette page, projet par projet.
Simulation indicative fournie à titre informatif : elle ne constitue ni une offre de crédit, ni un conseil fiscal ou d'investissement. Les hypothèses par défaut sont modifiables et n'engagent aucune banque.