Caution de loyer au Maroc : que peut garder le bailleur ?

Au Maroc, la caution d’un logement loué, que la loi appelle une garantie, ne peut pas dépasser 2 mois de loyer. Le bailleur la rend dans un délai d’un mois au plus après la remise des clés, en retenant seulement les sommes dues et prouvées. Pour les dégradations, cette preuve repose d’abord sur l’état des lieux d’entrée.

« Et s’il abîme l’appartement ? » C’est une question que se pose tout propriétaire qui envisage de louer son bien. La réponse qui vient spontanément tient en un mot : la caution. Elle protège le bailleur, mais seulement s’il peut prouver ce qu’il retient. Et cette preuve se prépare le jour où le locataire entre, pas le jour où il part.

Voici ce que la loi 67-12 permet de retenir, ce qu’elle exclut, et comment organiser la sortie d’un locataire depuis l’étranger.

En résumé

• La caution est plafonnée à 2 mois de loyer et se rend dans un délai d’un mois au plus après la remise des clés.
• Le bailleur ne retient que des sommes dues et prouvées : impayés, dégradations dues au locataire, frais payés à sa place.
• L’usage normal et la vétusté ne sont pas à la charge du locataire, mais l’entretien courant et les menues réparations le sont.
• Sans état des lieux d’entrée, une dégradation devient difficile à prouver : la loi présume seulement que le logement était en état d’être utilisé.
• À distance, la sortie se prépare : qui fait l’état des lieux, avec quel pouvoir, et sur quels justificatifs.

Caution de loyer au Maroc : ce que dit la loi 67-12

La loi n° 67-12, en vigueur depuis 2014, encadre la location d’un logement, vide ou meublé, pour plus de 30 jours (art. 1). Une location de courte durée de type Airbnb sort de son champ, à garder en tête si vous hésitez : voir location longue durée ou Airbnb à Casablanca.

Dans le texte, la caution est une garantie versée par le locataire pour couvrir les loyers et charges impayés, ainsi que les dommages qu’il pourrait causer au logement. Elle n’est pas obligatoire : la loi permet au bailleur de l’exiger. S’il le fait, l’article 20 pose trois règles.

• Un plafond de 2 mois de loyer. Pour un loyer de 7 000 dirhams, la caution ne peut dépasser 14 000 dirhams.
• Un délai de restitution d’un mois au plus, à compter de la restitution du logement par le locataire, en pratique la remise des clés.
• Des retenues justifiées. Le bailleur déduit les sommes qui lui sont dues et celles qu’il a payées à la place du locataire, à condition de les prouver.

Les parties peuvent aussi convenir que la caution servira à payer les derniers mois de loyer. C’est permis, mais une caution consommée en loyers ne couvre plus rien le jour où vous constatez une dégradation. Le modèle de contrat de bail consacre un article au dépôt de garantie, avec cette option à garder ou à rayer.

Le mot « caution » désigne aussi l’engagement d’un garant qui paie à la place du locataire : un autre mécanisme, non traité ici.

Que pouvez-vous retenir pour des dégradations ?

Le locataire répond des pertes et des dégradations dues à son fait ou à sa faute (art. 14). Le même article l’en décharge dans plusieurs cas :

• l’usage habituel et normal du logement ;
• le cas fortuit ou la force majeure ;
• la vétusté, un vice de construction, ou des réparations à votre charge que vous n’avez pas faites alors que le locataire vous avait prévenu.

À l’inverse, la loi met à sa charge l’entretien courant et les menues réparations qu’exige l’usage normal du logement (art. 19). Elle en donne des exemples : portes, fenêtres, vitres, poignées et serrures des parties qu’il utilise seul, installations électriques, carrelage, peinture, rideaux et volets, robinetterie et sanitaires. Le bail peut les mettre à votre charge.

Entre l’usure normale, qui ne se retient pas, et l’entretien courant, qui incombe au locataire, la frontière n’est pas toujours nette. Une peinture vieillie en 5 ans relève-t-elle de l’une ou de l’autre ? Le texte ne tranche pas élément par élément. En pratique, tout part de la comparaison entre l’entrée et la sortie ; en cas de désaccord, le juge tranche.

Les transformations suivent une règle à part : le locataire ne transforme rien sans votre accord écrit (art. 15). S’il l’a fait, vous pouvez exiger à son départ la remise en état, ou garder les travaux sans l’indemniser. Votre action se prescrit par 3 mois à compter du jour où vous récupérez le logement (art. 16).

Dernier point, souvent mal compris : le montant de la caution ne limite pas ce que le locataire vous doit. L’article 14 le rend responsable des dégradations dues à son fait, et le texte ne borne pas cette responsabilité au montant versé. Au-delà, il faut obtenir le paiement, à l’amiable ou en justice. Une remise en état non remboursée finit dans votre rentabilité nette locative, avec la vacance qu’elle entraîne.

Pourquoi tout se joue à l’état des lieux d’entrée

L’état des lieux est obligatoire à l’entrée et à la sortie du locataire, et il s’annexe au bail (art. 7). La loi en fixe la forme (art. 8) : un écrit doté d’une date certaine, qui décrit le logement de manière détaillée et précise, sans formules du type « bon état » ou « état moyen ».

Le même article prévoit ce qui se passe s’il manque : dès la signature du bail, le locataire est présumé avoir reçu le logement en état d’être utilisé. Cette présomption reste générale : elle ne décrit ni la rayure sur le parquet ni la tache au plafond. Au départ du locataire, il vous sera difficile de montrer que ces défauts sont apparus pendant la location, et c’est ce que vous aurez à établir en cas de désaccord.

Un état des lieux utile décrit ce qu’on voit, élément par élément : le matériau, le défaut, son emplacement. « Rayure de 15 cm sur le parquet, devant la porte-fenêtre du salon » est une preuve, « sols corrects » n’en est pas une. Ajoutez des photos datées de chaque pièce, et donnez au document sa date certaine, par exemple en faisant légaliser les signatures (Dahir des obligations et des contrats, art. 425). Le guide du bail et son modèle d’état des lieux reprennent cette méthode.

L’état des lieux de sortie se rédige ensuite sur la même trame, pièce par pièce : deux documents construits de la même façon se comparent en quelques minutes.

La sortie du locataire quand vous vivez à l’étranger

Le jour de la remise des clés, il faut quelqu’un sur place. Quatre gestes, à préparer avant le départ du locataire.

1. Désignez qui fait l’état des lieux de sortie, et avec quel pouvoir. Un gestionnaire agit dans le cadre de son mandat de gestion, qui devrait prévoir un état des lieux photographié à chaque entrée et sortie (voir gérer son bien au Maroc à distance). Un proche doit pouvoir montrer par écrit qu’il agit pour vous. Pour agir en justice contre le locataire (impayés, expulsion), il faudra un mandat spécial (Dahir des obligations et des contrats, art. 892), voire un avocat.
2. Faites comparer la sortie à l’entrée, pièce par pièce, photos prises sous le même angle.
3. Chiffrez chaque retenue avec une pièce : un devis pour une réparation à faire, une facture ou un reçu pour une somme déjà payée. La loi exige que les sommes retenues soient prouvées (art. 20), et un forfait n’en est pas une preuve.
4. Rendez le solde dans le mois qui suit la remise des clés, avec le détail des retenues par écrit.

Si le locataire conteste les retenues ou refuse de signer l’état des lieux de sortie, faites valider vos retenues par un professionnel du droit avant la fin du délai d’un mois.

Conclusion

La caution de loyer au Maroc vaut ce que vaut votre état des lieux d’entrée. La loi fixe le plafond, le délai et la règle des retenues justifiées. La preuve, elle, se construit le jour où vous remettez les clés au locataire, pas le jour où il vous les rend. Pour un bailleur qui vit à l’étranger, c’est donc l’état des lieux d’entrée qu’il faut confier à quelqu’un de rigoureux.

Si vous achetez pour louer depuis l’étranger et que vous voulez cadrer ces questions avant même l’achat, réservez un appel gratuit ou écrivez-moi sur WhatsApp.

Sources : loi n° 67-12 relative aux baux d’habitation et professionnels, Bulletin officiel n° 6208 du 28 novembre 2013, articles 1, 7, 8, 14, 15, 16, 19 et 20 (le texte arabe fait seul foi) ; Dahir des obligations et des contrats, articles 425 et 892. Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil juridique ; en cas de doute, de contestation ou avant toute action contre un locataire, faites valider votre démarche par un avocat ou un professionnel du droit.