Un vendeur vous annonce 7 % de rendement. Vous faites le calcul de tête : le loyer annuel divisé par le prix d’achat, ça tombe juste. Le chiffre est exact, mais il ne dit presque rien de la rentabilité nette locative au Maroc, la seule qui compte.
Il ne dit rien parce qu’il compare un loyer que vous n’encaisserez jamais entier à un prix d’achat sous-estimé. Entre les deux, une dizaine de postes de dépenses sortent de votre poche chaque année, dont un que la plupart des investisseurs découvrent après la signature.
Dans cet article, je passe ces postes en revue un par un, dans l’ordre où ils vous tombent dessus.
Mise à jour du 28 août 2026. L’exemple chiffré retient désormais le barème progressif de l’impôt sur le revenu, moins coûteux que le taux spécifique sur la plupart des situations décrites ici. La rentabilité nette de l’exemple passe de 4,1 % à 4,8 %.
En résumé
- Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix de revient, jamais au prix affiché. Le chiffre de l’annonce, lui, est faux des deux côtés : le prix est sous-estimé, le loyer surestimé.
- La rentabilité nette part du prix de revient complet, qui ajoute au prix les frais de notaire, les honoraires et l’ameublement.
- Elle déduit ensuite sept postes : taxe de services communaux, syndic, entretien, assurance, vacance, gestion, puis l’impôt sur les loyers.
- Le poste le plus sous-estimé est la taxe de services communaux. Sa base change du tout au tout selon que le bien est loué ou occupé par son propriétaire.
- Sur l’exemple chiffré de cet article, l’écart va de 8,4 % affichés à 4,8 % nets.
Rentabilité nette locative au Maroc : la réponse en bref
La rentabilité nette locative au Maroc est le rapport entre ce que le bien vous laisse réellement après charges et impôts, et ce qu’il vous a réellement coûté. Elle se situe couramment deux à cinq points sous le rendement affiché dans les annonces, qui n’est même pas un rendement brut correct. Le calcul honnête part du prix de revient complet, pas du prix de vente.
Le prix affiché n’est pas votre prix de revient
Avant même de parler de charges, la première erreur est au dénominateur.
Le prix d’une annonce n’inclut ni les frais de notaire et d’enregistrement, ni les éventuels honoraires d’accompagnement, ni l’ameublement sans lequel un bien destiné à la location meublée ne se loue pas. Un studio affiché à 1 000 000 dirhams vous revient, une fois la porte fermée, sensiblement au-dessus de ce montant.
Je pars d’une hypothèse de travail que je garderai jusqu’à la fin de l’article : un bien à 1 000 000 dirhams, loué 7 000 dirhams par mois. Ces chiffres sont volontairement ronds pour que les calculs restent lisibles. Ce n’est ni une cible de rentabilité, ni une moyenne de marché.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix affiché | 1 000 000 |
| Frais de notaire et d’enregistrement (8 %) | 80 000 |
| Honoraires d’accompagnement (2 %) | 20 000 |
| Ameublement | 50 000 |
| Prix de revient réel | 1 150 000 |
Quinze pour cent de plus que le prix de l’annonce. Et ce n’est pas qu’une ligne de calcul : ces frais sortent de votre poche le jour de la signature, ce que je chiffre poste par poste dans combien de cash il faut réellement mobiliser pour investir au Maroc. Le même loyer rapporté à ce montant ne donne plus du tout le même rendement. Le vendeur annonce 8,4 %, mais ce n’est même pas un rendement brut correct : il divise par le prix affiché au lieu du prix de revient. Le rendement brut réel est de 7,3 %. Plus d’un point de perdu avant d’avoir payé la moindre charge.
Calculer un rendement sur le prix d’annonce plutôt que sur ce prix de revient gonfle mécaniquement le résultat. C’est la première marche, et elle est prise dans la quasi-totalité des annonces que vous lirez. Pour savoir si le prix de départ est lui-même cohérent, la méthode d’estimation est détaillée dans mon article sur l’estimation d’un prix au Maroc.
Les charges de détention : syndic, entretien, assurance
Viennent ensuite les charges classiques, plus faciles à anticiper mais rarement chiffrées sérieusement.
Le syndic se paie tous les mois et dépend du standing de la résidence : ascenseur, gardiennage, espaces verts et piscine se retrouvent dans l’appel de charges. Sur du neuf, le promoteur assure parfois la gestion les premières années, mais contrairement à ce qu’on pense, il facture des frais de syndic aux propriétaires. Ce n’est donc pas gratuit, car il faut bien entretenir la résidence.
L’entretien du bien, de l’intérieur, quant à lui, ne se voit pas la première année mais vient ensuite : chauffe-eau en panne, robinetterie, peinture entre deux locataires, électroménager et mobilier à remplacer en meublé après une certaine durée. Mieux vaut provisionner un pourcentage annuel du loyer qu’attendre la panne.
Enfin, l’assurance propriétaire non occupant reste modeste, mais elle existe.
Les deux coûts invisibles : vacance et gestion
Ces deux-là ne figurent sur aucune facture, ce qui explique pourquoi on les oublie souvent.
La vacance locative est le temps pendant lequel le bien reste vide et ne produit rien : entre deux locataires, pendant la remise en état, ou simplement à la première location parce que le loyer a été fixé trop haut. Un calcul qui suppose douze mois de loyer sur douze, année après année, décrit un scénario très optimiste, pas une réalité.
La gestion est le coût de ne pas être sur place. Soit vous payez un professionnel, soit vous vous reposez sur un proche, et la seconde option a un coût qui ne se lit pas sur un relevé bancaire mais sur la qualité des décisions prises en votre absence. Le détail des trois options et de ce qu’elles coûtent réellement est dans l’article sur comment gérer son bien au Maroc à distance.
La charge la plus sous-estimée : la taxe de services communaux
C’est le poste qui surprend le plus, parce qu’il ne ressemble à aucune taxe foncière européenne.
Premier point, contre-intuitif : un bien donné en location n’est pas soumis à la taxe d’habitation. Celle-ci ne vise que les logements occupés par leur propriétaire, à titre principal ou secondaire, ou mis gratuitement à disposition d’un conjoint, d’un ascendant ou d’un descendant en ligne directe (loi 47-06, article 19). Beaucoup d’investisseurs provisionnent une taxe qu’ils ne paieront pas.
Second point, nettement moins agréable : la taxe de services communaux, elle, s’applique dans tous les cas. Son taux ne fait aucun doute : 10,50 % dans le périmètre des communes urbaines, 6,50 % en zone périphérique (article 36).
Toute la question est de savoir sur quoi ces 10,50 % s’appliquent, et c’est là que la plupart des calculs se trompent. L’article 35 prévoit deux bases, pas une.
Si le bien est occupé par son propriétaire, à titre principal ou secondaire, il est soumis à la taxe d’habitation, et la taxe de services communaux se calcule sur la valeur locative retenue pour cette taxe. Cette valeur locative est fixée par une commission de recensement d’après les loyers pratiqués dans le quartier, puis révisée de 2 % tous les cinq ans (article 23). Deux pour cent tous les cinq ans : elle décroche donc structurellement du marché, et se retrouve souvent très inférieure au loyer réel du bien.
Si le bien est loué, il sort du champ de la taxe d’habitation, et la taxe de services communaux se calcule alors sur le montant global des loyers (article 35-b). C’est le cas de tout investissement locatif, et cette base n’a aucune commune mesure avec la précédente.
C’est pour cette raison que comparer votre situation à l’avis d’imposition d’un proche est trompeur. S’il occupe son logement, il paie sur une valeur locative qui peut être plusieurs fois inférieure au loyer que son bien produirait. Vous, en louant, vous paierez sur les loyers encaissés. Même taux, deux bases sans rapport, et un écart qui se compte en milliers de dirhams par an.
Retenez donc le principe plutôt qu’un montant : le taux est connu, la base dépend de la situation réelle de votre bien et se vérifie au cas par cas. C’est un des points où les erreurs de provisionnement sont les plus fréquentes, et elles vont dans les deux sens.
Sur ce bien loué 7 000 dirhams par mois, soit 84 000 dirhams sur l’année, l’application de la base « loyers » conduit à plusieurs milliers de dirhams par an, à retirer du rendement avant toute autre charge.
Une précision utile pour le neuf : l’exonération temporaire de cinq ans que l’on entend souvent citer vise les constructions nouvelles au titre de l’habitation principale (article 22-II), pas un bien acheté pour être loué.
L’impôt sur les loyers, puis celui de la revente
Une règle avant tout calcul, parce qu’elle surprend tout le monde : l’impôt ne se calcule jamais sur ce qu’il vous reste après charges. Aucune des deux voies ne déduit vos charges réelles. Vous payez donc votre syndic, votre entretien et votre assurance avec de l’argent déjà imposé.
Le Code général des impôts ouvre ensuite deux voies qui s’excluent l’une l’autre. Je les déroule sur le bien de l’exemple, qui encaisse 7 000 dirhams par mois, soit 84 000 dirhams de loyers bruts sur l’année.
Première voie : le barème progressif de l’impôt sur le revenu, appliqué après un abattement forfaitaire de 40 % sur le revenu foncier brut (article 64-II). Le calcul se fait en deux temps :
- L’abattement retire 40 % des 84 000 dirhams, soit 33 600 dirhams.
- Il reste 50 400 dirhams de base imposable.
Attention à ce que cet abattement signifie : il est réputé couvrir vos charges de manière forfaitaire, ce qui veut dire que vous ne déduisez pas vos charges réelles en plus. Fiscalement, votre syndic et votre entretien sont censés tenir dans ces 40 %, même si dans la vraie vie ils vous coûtent autre chose.
Cette base de 50 400 dirhams tombe ensuite dans le barème progressif de l’impôt sur le revenu, dont les tranches sont les suivantes.
| Tranche de revenu net imposable | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 40 000 dirhams | 0 % |
| De 40 001 à 60 000 dirhams | 10 % |
| De 60 001 à 80 000 dirhams | 20 % |
| De 80 001 à 100 000 dirhams | 30 % |
| De 100 001 à 180 000 dirhams | 34 % |
| Au-delà de 180 000 dirhams | 37 % |
Seuls les 40 000 premiers dirhams échappent à l’impôt, dans la tranche à 0 %. Ces 50 400 dirhams les dépassent de 10 400 dirhams, qui tombent dans la tranche suivante, à 10 %. L’impôt de cette première voie s’établit donc à 10 % × 10 400 = 1 040 dirhams.
Seconde voie : un taux spécifique appliqué au montant brut des loyers (article 73-II, B-5° et C-4°). Un seul seuil détermine le taux.
| Revenu foncier brut annuel | Taux |
|---|---|
| Inférieur à 120 000 dirhams | 10 % |
| À partir de 120 000 dirhams | 15 % |
Le calcul tient alors en une ligne. Ces 84 000 dirhams sont sous le seuil, donc 10 % s’appliquent : 10 % × 84 000 = 8 400 dirhams d’impôt. Aucune charge ne vient en déduction, ni avant ni après, soit huit fois l’impôt de la première voie sur ce même bien.
Sur des loyers de cet ordre, et en l’absence d’autre revenu imposable au Maroc, le barème progressif revient nettement moins cher : c’est la première voie que retient le tableau de la section suivante. Ce qui fait basculer l’arbitrage n’est d’ailleurs pas le niveau du loyer, c’est l’existence d’un autre revenu marocain. Le jour où vous êtes déjà imposé au Maroc dans les tranches hautes, le loyer s’empile dessus et le taux spécifique reprend l’avantage. Le choix dépend donc de votre situation d’ensemble et pas seulement du bien : c’est le point à faire trancher par un fiscaliste avant la première déclaration, pas après.
La sortie a aussi son coût. La taxe sur les profits immobiliers s’établit à 20 % du profit net foncier (article 73-II-F-6°). Et elle est assortie d’un plancher que le texte formule sans ambiguïté : le contribuable doit acquitter un minimum d’imposition, même en l’absence de profit, qui ne peut être inférieur à 3 % du prix de cession (article 144-II-1°).
Ce plancher est la vraie surprise. Il ne dépend pas de ce que vous avez gagné, mais de ce à quoi vous vendez, ce qui pèse surtout sur les horizons courts : revendre au prix d’achat, ou même en dessous, ne vous dispense pas de payer.
Du brut au net : ce que l’écart change
Je reprends la logique bout à bout, sur la même hypothèse de travail : un bien à 1 000 000 dirhams, loué 7 000 dirhams par mois.
Le chiffre de l’annonce affiche 8,4 %. Ensuite, corrigez le dénominateur avec le prix de revient réel tous frais compris. Et après, retirez la taxe de services communaux assise sur les loyers, le syndic, l’entretien, l’assurance, une vacance réaliste, puis l’impôt : vous trouverez votre rendement net. Ce n’est pas une mauvaise nouvelle en soi. C’est simplement le seul chiffre sur lequel on peut décider.
| Poste | Montant annuel |
|---|---|
| Loyers encaissés (7 000 × 12) | 84 000 |
| Taxe de services communaux (10,50 % des loyers) | − 8 820 |
| Syndic (500 dirhams par mois) | − 6 000 |
| Entretien (provision de 5 % du loyer) | − 4 200 |
| Assurance propriétaire non occupant | − 1 200 |
| Vacance (un demi-mois par an) | − 3 500 |
| Gestion locative (5 % du loyer) | − 4 200 |
| Revenu net avant impôt | 56 080 |
| Impôt sur les loyers (barème progressif, après abattement de 40 %) | − 1 040 |
| Revenu net après impôt | 55 040 |
Rapportés au prix de revient de 1 150 000 dirhams, ces 55 040 donnent 4,8 % net, contre 8,4 % affichés dans l’annonce. Le rendement a presque été divisé par deux, et aucune ligne de ce tableau n’est exotique : ce sont les charges normales d’un bien normal.
Vous remarquerez qu’aucune mensualité de crédit n’apparaît dans ce tableau. Ce n’est pas un oubli, et une partie des acheteurs MRE achètent d’ailleurs comptant. La section suivante explique pourquoi le crédit se traite à part, et ce qu’il change concrètement.
Un bien qui tient encore la route après ce passage au net est un bon investissement. A contrario, un investissement qui ne semblait bon qu’au niveau du rendement brut n’a jamais existé. C’est aussi ce test qui remplace utilement l’attente du bon moment de marché, et j’explique pourquoi dans quand investir dans l’immobilier au Maroc.
Et si vous achetez à crédit ?
La mensualité n’entre pas dans le calcul de la rentabilité nette, et ce n’est pas une commodité de calcul. La rentabilité nette mesure ce que le bien produit ; la façon dont vous le financez est une décision distincte, qui change d’un acheteur à l’autre sans que le bien change. Les mélanger fait dire au même appartement deux rendements différents selon qui l’achète.
En revanche, la mensualité décide d’autre chose, et c’est souvent ce qui compte le plus au quotidien : est-ce que vous sortez de l’argent de votre poche chaque mois, ou non.
Je reprends le même bien avec 20 % d’apport, soit 800 000 dirhams empruntés sur vingt ans. Sur les conditions MRE observées à la mi-2026, un crédit de plus de quinze ans se situe autour de 4,50 % hors taxes, soit environ 4,95 % une fois appliquée la TVA de 10 % sur les intérêts, auxquels s’ajoute une assurance décès-invalidité d’environ 0,385 % par an. La mensualité ressort autour de 5 500 dirhams, assurance comprise. Ces conditions sont indicatives et négociables, elles bougent avec les taux et la politique des banques. Le choix du pays où emprunter est un sujet à lui seul, traité dans mon comparatif entre crédit en France et crédit au Maroc.
Le bien laisse 55 040 dirhams par an après charges et impôt, soit 4 587 dirhams par mois. Face à une mensualité de 5 500, il manque donc environ 900 dirhams par mois, que vous sortez de votre poche.
Sauf que ces 900 dirhams ne sont pas une perte. Sur les 5 500 de mensualité, la première année, environ 3 550 sont un coût réel (les intérêts et l’assurance) et près de 2 000 remboursent votre capital, c’est-à-dire qu’ils restent à vous. Vous versez environ 900 par mois et vous constituez près de 2 000 de patrimoine : l’opération est nettement positive, avant même de parler de la valeur du bien. Et cette part de capital augmente chaque année, à mesure que les intérêts diminuent.
C’est cette distinction qui permet de répondre à la vraie question. Le rendement net vous dit si l’investissement est bon. Le cash-flow mensuel vous dit ce que ça vous coûte, ou vous rapporte, tous les mois. Un bon investissement mal financé se garde difficilement, et un mauvais investissement restera mauvais même s’il est bien financé.
Calculer la rentabilité nette locative au Maroc n’est pas un exercice compliqué, à condition de connaître la liste complète de ce qu’il faut soustraire et les taux en vigueur.
C’est ce calcul que je fais avant chaque recommandation d’achat, poste par poste, sur le bien réel et non sur une moyenne de quartier. Si vous avez une annonce en tête, réservez un appel gratuit ou écrivez-moi sur WhatsApp : on la passe au net ensemble.
Sources : loi n° 47-06 relative à la fiscalité des collectivités locales (articles 19, 22, 23, 33, 35 et 36) ; Code général des impôts, édition 2026, Direction Générale des Impôts. Les conditions de crédit citées sont des conditions de marché observées à la mi-2026, indicatives et négociables. Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil fiscal ; les taux, seuils et régimes cités sont susceptibles d’évoluer et leur application dépend de votre situation personnelle : faites-la valider par un professionnel qualifié avant toute décision.
Réservez un appel gratuit de 20 minutes, ou écrivez-moi directement sur WhatsApp.
Questions fréquentes
Le rendement brut divise le loyer annuel par le prix de revient (prix, frais de notaire, honoraires, ameublement). Ce qu'on lit dans les annonces divise par le prix affiché, ce qui gonfle le résultat d'environ 8 %. La rentabilité nette part du même prix de revient, mais déduit en plus toutes les charges de détention : taxe de services communaux, syndic, entretien, assurance, vacance, gestion, puis l'impôt sur les loyers. L'écart entre les deux est rarement inférieur à deux points.
Non. La taxe d'habitation vise les logements occupés par leur propriétaire ou mis gratuitement à disposition d'un conjoint, d'un ascendant ou d'un descendant (article 19 de la loi 47-06). Un bien donné en location n'entre pas dans son champ. En revanche il reste soumis à la taxe de services communaux.
Le taux est de 10,50 % dans le périmètre des communes urbaines et de 6,50 % en zone périphérique (loi 47-06, article 36). La base, en revanche, dépend de la situation du bien : l'article 35 en prévoit deux. Pour un bien occupé par son propriétaire, donc soumis à la taxe d'habitation, la base est la valeur locative retenue pour cette taxe, révisée de seulement 2 % tous les cinq ans et souvent très inférieure au loyer de marché. Pour un bien donné en location, la base est le montant global des loyers. Faites vérifier la base applicable à votre situation avant de provisionner.
L'exonération temporaire de cinq ans prévue par la loi 47-06 vise les constructions nouvelles au titre de l'habitation principale. Un bien acheté pour être loué ne relève pas de ce cas de figure. Faites confirmer votre situation précise par un professionnel.
Cela dépend du nombre de nuits que vous vendrez réellement, pas du tarif à la nuit. À Casablanca, l'annonce de courte durée moyenne vend environ 90 nuits par an, ce qui la place au niveau d'un loyer classique une fois les charges d'exploitation retirées. Le calcul qui tranche est votre nombre de nuits d'équilibre, détaillé dans location longue durée ou Airbnb à Casablanca.
Conseiller en investissement immobilier pour la diaspora marocaine. J'accompagne les MRE dans leurs projets d'achat et de financement à Rabat et Casablanca.