Quel quartier pour investir à Casablanca ? Les chiffres

Le bon quartier pour investir à Casablanca n’est pas toujours celui qui affiche le rendement brut moyen le plus élevé. Les moyennes de quartier sont un bon point de départ, mais votre rendement réel dépend de la surface, du standing et du loyer réellement signé. Il faut les ajuster à votre bien avant de comparer.

« Quel quartier a le meilleur rendement ? » C’est la question que les investisseurs MRE me posent une fois le budget arrêté. La réponse la plus facile à trouver en ligne est un classement des quartiers de Casablanca par rendement, qui peut pousser à acheter là où le chiffre est le plus haut, sans aller plus loin dans l’analyse.

Voici comment lire les chiffres, puis les ajuster selon votre propre objectif d’investissement. À jour : septembre 2026, sur les dernières données publiées par darindex.

En résumé

• Les quartiers où investissent les MRE affichent un rendement brut de 7 à 9 % selon les moyennes darindex.
• Les rendements les plus hauts, au-delà de 10 %, reposent souvent sur moins de 100 annonces : regardez le volume avant le pourcentage.
• Un grand appartement se loue moins cher au m² : au-delà de 90 m², la moyenne du quartier se décote.
• Le premier chiffre à comparer entre deux biens est le rendement brut sur prix d’achat total, frais d’acquisition compris et sur un loyer signé, avant le passage au net.

Quel est le rendement locatif par quartier à Casablanca ?

Une source en ligne détaillée et gratuite est darindex, qui agrège des dizaines de milliers d’annonces et publie, quartier par quartier, un prix moyen annoncé au m², un loyer moyen au m² et la rentabilité qui en découle. Pour Casablanca, les données portent sur 32 203 annonces.

Voici ce que donne le rendement brut dans les quartiers où les investisseurs MRE cherchent le plus souvent.

Ce rendement brut rapporte un loyer d’annonce à un prix d’annonce. C’est une bonne base de début pour comparer des quartiers. C’est le rendement que la plupart des gens utilisent. Cependant, pour un bien précis, je recommande ensuite d’ajouter les frais d’acquisition au prix, et c’est ce rendement brut sur prix d’achat total qu’il faut comparer en premier entre deux biens, avant le passage au net. C’est ce second chiffre que le simulateur et le glossaire du site appellent rendement brut.

L’écart entre ces quartiers est faible, moins de 2 points. Et les plus chers au m², Aïn Diab et Oasis, sont parmi les moins rentables : le loyer n’y suit pas autant le prix.

Pour le contexte, l’indice officiel des prix des appartements à Casablanca, publié par Bank Al-Maghrib et l’ANCFCC, a progressé d’environ 1,4 % sur un an au deuxième trimestre 2026, et il se situe à peu près au niveau d’il y a 5 ans. Sur 5 ans, les prix ont peu bougé à l’échelle de la ville : sur cette période, c’est le loyer, plus que la plus-value, qui a fait l’essentiel de la rentabilité.

Pourquoi le rendement le plus haut ne suffit pas

En tête du classement de la ville, on trouve d’autres noms : Abdelmoumen à 10,7 %, Moulay Youssef à 10,6 %, Derb Omar à 10,5 %, Laymoune et La Gironde à 9,9 %. Ces chiffres se lisent avec trois questions.

1. Sur combien d’annonces repose la moyenne ? Derb Omar affiche 64 annonces, Laymoune 67, Moulay Youssef 91 et Abdelmoumen 161, contre 2 736 à Racine et 1 765 à Gauthier. Anfa Supérieur, hors de ce classement, monte même à 11,4 %, sur 26 annonces seulement. Sur quelques dizaines d’annonces, deux ou trois biens atypiques suffisent à déplacer la moyenne. darindex publie ce nombre à côté de chaque quartier, c’est la première colonne à lire.
2. Qui loue dans ce quartier, et pour combien de temps ? Un rendement élevé peut refléter une autre clientèle, d’autres surfaces et une autre vacance locative que celles de l’appartement que vous visez.
3. Pourrez-vous revendre ? darindex publie aussi la durée moyenne de mise en ligne des annonces de vente. Elle est de 103 jours à Palmier, 107 à Racine et 112 aux Princesses, contre 270 jours à Derb Omar. Ce n’est pas un délai de vente, mais un indice de la vitesse à laquelle les biens trouvent preneur, le jour où vous voudrez vendre.

Le quartier le plus rentable sur le papier peut rester le bon choix, après ces trois questions.

Comment ajuster la moyenne du quartier à votre bien

Une moyenne de quartier décrit le quartier, pas votre appartement. darindex le précise lui-même : ses statistiques peuvent varier selon la superficie, l’état du bien et l’emplacement précis. Voici la méthode que j’applique pour passer de l’une à l’autre.

1. Vérifier le volume. Au-dessous d’une centaine d’annonces, traitez la moyenne comme un ordre de grandeur, et cherchez des comparables directs.

2. Corriger par la surface. Le loyer au m² baisse quand la surface augmente : un 150 m² ne se loue pas deux fois le prix d’un 75 m². J’ai mesuré cet effet sur 241 annonces de location dans 11 quartiers de Casablanca, et j’en tire la règle de prudence que j’applique :

• Jusqu’à 90 m² : je garde le loyer moyen du quartier. Les petites surfaces se louent souvent plus cher au m², mais je ne compte jamais ce bonus pour garder une analyse conservatrice. Si le loyer final est plus élevé, c’est du bonus.
• Au-delà de 90 m² et jusqu’à 130 m² : je retiens environ 85 % du loyer moyen au m².
• Au-delà de 130 m² : je retiens environ 70 %.

3. Ajouter les frais d’acquisition. Le prix d’achat total ajoute au prix les frais de notaire et d’enregistrement, que je compte à 8 %, plus les frais d’agence, les travaux et l’ameublement si vous louez meublé. C’est sur ce montant que se calcule votre rendement brut sur prix d’achat total.

4. Confronter le résultat à un loyer signé. Un loyer d’annonce est un loyer demandé. Demandez à l’agence les loyers effectivement signés sur des biens comparables, et au vendeur qui annonce un bien loué, le bail lui-même. La méthode des comparables est détaillée dans mon guide pour estimer un prix au Maroc.

Prenons un cas courant : un 110 m² à Racine, au prix moyen du quartier. Je garde ce prix moyen au m² sans le corriger, ce qui est prudent. Le prix d’annonce est d’environ 2 018 000 DH et le loyer moyen donne 12 320 DH par mois, soit un rendement brut de 7,3 %.

Avec la correction de surface, le loyer retenu passe à environ 10 470 DH, et le rendement à 6,2 %. Rapporté au prix augmenté des frais de notaire et d’enregistrement, il tombe à environ 5,8 % brut, frais de notaire et d’enregistrement inclus, et plus bas encore une fois l’agence, les travaux ou l’ameublement ajoutés, avant charges, vacance et impôt. 1,5 point s’est évaporé, alors que chaque chiffre de départ est exact.

Du rendement brut au rendement net

Même calculé sur le prix d’achat total, le rendement brut n’est pas encore ce que vous toucherez. Restent les charges, la vacance, la taxe de services communaux et l’impôt sur les loyers, que je détaille poste par poste dans le guide de la rentabilité nette locative au Maroc. Si vous hésitez entre location longue durée et courte durée, la comparaison chiffrée pour Casablanca est dans l’article qui lui est consacré.

Pour un bien précis, le simulateur de rentabilité locative fait le calcul complet à partir du prix, du loyer et des frais.

Alors, quel quartier pour investir à Casablanca ?

Il n’existe pas de quartier gagnant dans l’absolu : l’écart entre les quartiers recherchés est faible, donc le choix se fait d’abord sur votre objectif.

• Vous visez le locatif pur et une revente sans difficulté : cherchez un quartier au marché profond, plusieurs centaines d’annonces et une durée de mise en ligne raisonnable, puis choisissez le bien qui bat la moyenne de son quartier.
• Vous voulez aussi y séjourner : le quartier se choisit sur l’usage, et le rendement devient une contrainte, pas un objectif. Les arbitrages sont détaillés dans l’article sur la résidence secondaire et l’investissement locatif.
• Vous êtes tenté par un rendement au-delà de 10 % : vérifiez le volume, la clientèle et la liquidité avant de vous engager.

À l’échelle du Maroc, les prix varient davantage d’un quartier à l’autre que d’une ville à l’autre, comme le montre l’analyse des villes et des quartiers du Maroc (sur d’autres référentiels de prix que darindex). En rendement, entre les quartiers recherchés de Casablanca, l’écart se resserre : c’est le bien qui fait la différence.

Si vous avez un budget et deux ou trois quartiers en tête, c’est le bon moment pour comparer sur des chiffres ajustés : réservez un premier échange de 20 minutes sur Calendly, ou écrivez-moi directement sur WhatsApp.

Sources : darindex, données du marché immobilier de Casablanca par quartier (appartements, données arrêtées au 31 mars 2026, consultées le 24 septembre 2026) ; Bank Al-Maghrib et ANCFCC, indice des prix des actifs immobiliers, Casablanca, appartements, série au deuxième trimestre 2026 ; relevé personnel de 241 annonces de location dans 11 quartiers de Casablanca (septembre 2026) pour l’effet de la surface. Les moyennes sont indicatives et ne remplacent pas l’analyse d’un bien précis. Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier ; toute décision doit être validée avec un professionnel qualifié.