Où investir dans l'immobilier au Maroc ?

Où investir dans l’immobilier au Maroc ne se décide pas à l’échelle de la ville. Les deux principaux référentiels de prix s’accordent sur le classement des villes, mais divergent de 35 % sur le prix au m² à Casablanca, et l’écart entre quartiers d’une même ville atteint un facteur 4,5. Le choix se joue au quartier, puis au bien.

C’est la question qui revient le plus souvent quand un MRE commence à regarder sérieusement : Casa, Rabat, Tanger ou Marrakech. Les réponses disponibles en ligne sont remarquablement uniformes, et toutes classent les villes par rendement brut annoncé. Cet article fait autre chose : il regarde ce que disent les chiffres publics, où ils s’accordent, où ils divergent, et à quel niveau la décision se prend réellement.

En résumé

• Les deux référentiels publics s’accordent sur le classement des villes et divergent sur le niveau : jusqu’à 35 % d’écart sur Casablanca.
• Rabat est plus cher que Casablanca sur l’appartement, environ 13 000 dirhams le m² contre 7 000 à 9 500.
• À l’intérieur de Casablanca, l’écart entre quartiers atteint un facteur 4,5. Une moyenne de ville ne permet donc de budgéter aucun achat réel.
• Sur vingt ans, aucune ville marocaine n’a dépassé 1 % d’appréciation par an en nominal, et toutes sont négatives après inflation.
• Ce qui sépare vraiment les villes n’est pas la plus-value promise, c’est le type de locataire et la profondeur du marché.

À jour : août 2026.

Où investir dans l’immobilier au Maroc : la question est mal posée

Demander quelle ville choisir suppose qu’une ville se comporte comme un actif homogène. Ce n’est le cas nulle part, et c’est particulièrement faux au Maroc, où la dispersion à l’intérieur d’une même agglomération dépasse largement l’écart entre deux agglomérations.

Un chiffre suffit à le montrer. À Casablanca, le prix au m² d’un appartement va d’environ 5 700 dirhams dans les quartiers les plus populaires à plus de 25 000 dans les plus recherchés. Le rapport est de un à quatre et demi. En face, l’écart entre la ville la plus chère et la moins chère des quatre grandes métropoles est de un à deux et demi.

Autrement dit : le choix du quartier pèse davantage que le choix de la ville. Quiconque vous donne une réponse au niveau de la ville vous répond à une question qui ne détermine pas le résultat de votre opération.

Le prix au m², ville par ville, selon les deux référentiels

Deux acteurs publient un référentiel de prix accessible librement au Maroc. Voici ce qu’ils indiquent pour l’appartement, relevé en août 2026.

Ville	Référentiel A	Référentiel B	Écart
Rabat	12 919 DH	13 702 DH	+6 %
Casablanca	7 054 DH	9 507 DH	+35 %
Marrakech	5 683 DH	7 113 DH	+25 %
Tanger	5 525 DH	5 791 DH	+5 %

Le premier enseignement est rassurant : les deux sources donnent exactement le même classement. Rabat devant Casablanca, puis Marrakech, puis Tanger. Quand deux méthodes indépendantes convergent sur un ordre, cet ordre est solide.

Le second l’est beaucoup moins : elles ne s’accordent pas sur le niveau. Sur Casablanca, l’écart atteint 35 %. Sur un appartement de 50 m², cela représente déjà plus de 120 000 dirhams de différence sur la seule estimation de départ.

Et l’écart le plus large tombe sur le marché le plus grand. Ce n’est pas un hasard : plus un marché est vaste et hétérogène, plus le résultat dépend de l’échantillon retenu. Ces référentiels estiment, ils ne mesurent pas. Ils s’appuient sur des annonces, des transactions partenaires et des données publiques, chacun avec sa méthode. Aucun ne dispose de l’exhaustivité des ventes réelles.

C’est exactement la raison pour laquelle un prix se vérifie bien par bien, sur des comparables réels, et pas sur une moyenne. J’ai détaillé cette vérification dans un article dédié à la méthode pour estimer le prix d’un bien au Maroc.

Pourquoi une moyenne de ville ne vous sert à rien

Reprenons Casablanca, dont la moyenne se situe entre 7 000 et 9 500 dirhams le m². Voici ce que valent les quartiers où un investisseur MRE regarde effectivement.

Quartier	Prix au m² appartement
Anfa Supérieur	25 701 DH
Casablanca Finance City	19 018 DH
Oasis	17 306 DH
Gauthier	15 316 DH
Maarif	13 951 DH

Le moins cher de ces cinq quartiers vaut déjà près du double de la borne basse de la moyenne casablancaise. Le plus cher en vaut plus du triple et demi. Un acheteur qui construit son budget sur la moyenne casablancaise ne trouvera rien dans aucun de ces quartiers, et perdra plusieurs semaines à comprendre pourquoi.

À Rabat, la même lecture donne un résultat différent, et c’est intéressant.

Quartier	Prix au m² appartement
Souissi	18 301 DH
Haut Agdal	16 075 DH
Riyad	15 282 DH
Agdal	14 469 DH
Yacoub El Mansour	10 953 DH

Ces cinq quartiers de Rabat s’échelonnent de 0,85 à 1,4 fois la moyenne de la ville. À Casablanca, le même rapport va de 2 à 3,6. Conséquence pratique : la moyenne rbatie est à peu près exploitable comme point de départ, la moyenne casablancaise ne l’est pas du tout.

Une précaution avant d’utiliser ces tableaux. Certaines valeurs de quartier sont visiblement instables, y compris dans des quartiers que tout le monde connaît. Le mécanisme est simple et il n’a rien de suspect : moins un quartier enregistre de transactions, plus l’estimation qui en découle est large. C’est la même logique qui conduit la banque centrale à ne pas publier d’indice pour certaines villes ou certains trimestres, faute d’un nombre suffisant de ventes. Un référentiel automatisé est fiable là où le marché est actif, et approximatif là où il ne l’est pas.

Ce que vingt ans de données officielles disent des villes

Il existe une source qui ne dépend d’aucun échantillon d’annonces : l’indice des prix des actifs immobiliers, publié chaque trimestre par Bank Al-Maghrib et l’ANCFCC depuis 2006. Sa méthode est celle des ventes répétées, la même que l’indice Case-Shiller américain : seuls les biens vendus au moins deux fois sont retenus, ce qui élimine le biais de composition et mesure l’évolution à qualité constante.

Sur l’ensemble de la période, le classement des villes place Tanger en tête, devant Rabat, puis un peloton où figure Marrakech, Casablanca fermant la marche des grandes métropoles.

Mais l’ordre de grandeur compte plus que le classement, et il est sobre : aucune ville n’a dépassé 1 % d’appréciation annuelle en nominal. Tanger, la meilleure, tourne autour de 0,7 % par an. Casablanca est nettement en dessous.

Un mot sur « en nominal », parce que tout se joue là. Un prix nominal, c’est le prix affiché en dirhams, tel qu’il est écrit sur l’acte, sans rien en retirer. Un appartement acheté 1 000 000 de dirhams et revendu 1 100 000 a gagné 10 % en nominal. La question qui suit est de savoir ce que ces 100 000 dirhams permettent encore d’acheter au moment de la revente, et c’est là que l’inflation entre en jeu.

Sur la même période, l’inflation cumulée mesurée par le HCP dépasse 40 %. En termes réels, c’est-à-dire une fois l’inflation retirée, la pierre marocaine n’a pas progressé : elle a reculé, dans toutes les villes, y compris celle qui arrive en tête. Dit autrement : les prix ont bien monté en dirhams, mais moins vite que le coût de la vie, donc le propriétaire est sorti de la période avec un capital qui achète moins qu’au départ.

Cette phrase mérite d’être lue deux fois, parce qu’elle contredit frontalement l’argument le plus vendu du marché. Ce qui rémunère un investissement immobilier au Maroc, ce n’est pas l’appréciation du bien. Ce sont les loyers perçus et, quand il y a crédit, l’érosion de la dette par l’inflation. Choisir une ville pour sa plus-value future, c’est parier sur la variable historiquement la moins rémunératrice de l’opération.

Deux réserves d’honnêteté sur ces chiffres. La banque centrale précise que ses séries historiques font l’objet de mises à jour qui peuvent être importantes, ce qui interdit de raisonner à la décimale près. Et la méthode des ventes répétées écarte mécaniquement le neuf, puisqu’un logement livré n’a qu’une seule transaction à son actif : sur un marché où les MRE achètent beaucoup de neuf, l’indice décrit donc surtout l’ancien.

Pour la tendance récente du marché, trimestre par trimestre, j’ai traité les derniers chiffres officiels dans cet article sur la baisse des prix.

Qui loue, et pour combien de temps

Puisque le rendement vient des loyers, la vraie question comparative n’est pas « quelle ville monte », c’est « qui va habiter chez moi ». Sur le segment haut standing, celui où j’accompagne mes clients MRE, les quatre villes ne recrutent pas du tout la même population.

Casablanca loue à des jeunes cadres et à des couples. C’est un marché d’affaires, alimenté par les sièges sociaux et les fonctions support. La demande est profonde et peu saisonnière, ce qui est la meilleure protection contre la vacance en location longue durée.

Rabat loue à des fonctionnaires, à des professions libérales et au corps diplomatique. La demande y est institutionnelle, donc plus stable et moins sensible au cycle économique. C’est aussi ce qui explique que les prix y soient plus élevés et la dispersion plus faible.

Marrakech est un marché touristique et de résidence secondaire. La demande locative longue durée y est plus mince que la demande courte durée, et l’arbitrage entre les deux est un métier en soi, avec ses charges propres. Je l’ai chiffré ailleurs pour Casablanca, dans la comparaison entre location longue durée et Airbnb.

Tanger est un marché industriel et logistique, porté par le port, les zones franches et les cadres qu’ils attirent. Son profil locatif est plus dépendant de quelques employeurs que celui de Casablanca.

Deux honnêtetés à ce stade, parce qu’elles valent mieux qu’une fausse précision. La durée moyenne d’un bail se situe autour de un à trois ans, sans donnée publique fiable pour l’établir. Et le délai moyen de vente d’un bien n’est pas connaissable au Maroc : aucune statistique publique ne le mesure. Toute source qui vous donne ces deux chiffres à la décimale n’est pas fiable.

Du prix affiché au rendement net : un exemple déroulé

Prenons un bien type, à titre d’illustration et non de recommandation : un appartement de 50 m² dans un quartier recherché de Casablanca, à 20 000 dirhams le m², soit 1 000 000 de dirhams affichés, loué 7 000 dirhams par mois. Le prix au m² retenu se situe volontairement dans le haut du tableau précédent, entre Casablanca Finance City et Anfa Supérieur.

Le chiffre que l’on trouve affiché un peu partout se calcule en une ligne : 84 000 dirhams de loyer annuel rapportés au 1 000 000 de l’annonce, soit 8,4 %. C’est flatteur, et ce n’est même pas un rendement brut correct : le dénominateur d’un rendement brut, c’est le prix de revient, pas le prix affiché.

Deux corrections l’attendent donc, et elles vont dans le même sens.

Le prix affiché n’est pas votre prix de revient. Il faut y ajouter les frais d’acquisition, l’ameublement et les travaux d’entrée. Le dénominateur du calcul s’alourdit avant même que le premier loyer soit encaissé.

Le loyer affiché n’est pas le loyer encaissé. Il faut en retirer le syndic, l’entretien, l’assurance, la vacance locative, la gestion si vous ne gérez pas vous-même, et la fiscalité locale et foncière.

J’ai déroulé exactement cet exemple, poste par poste, dans l’article de référence sur la rentabilité nette locative au Maroc : la première correction ramène le rendement brut réel à 7,3 %, la seconde amène la rentabilité nette à 4,8 %. Entre le chiffre de l’annonce et ce qui tombe réellement dans la poche, le rendement est presque divisé par deux.

Ce qui compte ici est ailleurs : cet écart entre brut et net ne se lit sur aucune carte de prix, dans aucune ville. Il dépend du bien, de ses charges de copropriété, de son locataire et de son taux d’occupation. C’est précisément ce que le choix d’une ville ne vous dira jamais.

Alors, où investir dans l’immobilier au Maroc

La réponse honnête tient en trois niveaux, du moins déterminant au plus déterminant.

La ville décide surtout du type de locataire que vous aurez et de la profondeur du marché. C’est un critère de risque, pas de rendement. Sur ce plan, Casablanca et Rabat offrent la demande la plus profonde et la plus régulière.

Le quartier décide de votre prix d’entrée, et l’écart y est bien plus large qu’entre deux villes. C’est le premier niveau où la décision engage vraiment de l’argent.

Le bien décide de tout le reste : le loyer réel, les charges, la vacance, et donc le seul chiffre qui compte, le rendement net. C’est le niveau auquel une opération se gagne ou se perd.

Un dernier mot sur la géographie. J’interviens sur Casablanca et Rabat, et pas ailleurs, parce que la connaissance fine des quartiers ne se délègue pas et ne s’improvise pas. Si votre projet porte sur une autre ville, cet article devrait au moins vous avoir donné les bonnes questions à poser à celui qui vous accompagnera.

Sources : indice des prix des actifs immobiliers, Bank Al-Maghrib et ANCFCC, bulletins trimestriels officiels relevés en août 2026 ; indice des prix à la consommation, HCP ; référentiels de prix publics Yakeey et agenz, relevés en août 2026. Les séries longues par ville proviennent d’une compilation publiée des données IPAI, non revérifiées à la source primaire, et sont citées en ordre de grandeur uniquement. Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement ; toute décision doit être validée avec un professionnel qualifié.